LIBRO TERCERO

TITULO SETIMO

Del contrato de locación

 

1,288. Hay dos especies de locacion: la de cosas  y la de obras.

 

1,289.  La locacion de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga á hacer gozar á la otra de una cosa por algún tiempo, y mediante cierto precio que esta se obliga á pagarle.

 

1,290. La locacion de obras es un contrato, por el cual una de las partes se obliga á hacer alguna cosa en favor de la otra, á virtud de un precio convenido entre ambas. 

 

1,291. Estas dos clases de locacion se subdividen en muchas especies particulares.

 

Se llama alquiler al precio de la locacion de casas y de bienes muebles.

 

Renta: el precio que se paga por el arrendamiento de las heredades rurales.

 

Flete: el precio del trasporte de las cosas do un lugar á otro.

 

Jornal ó Salario: el precio del trabajo ó del servicio.

 

La empresa de una obra por ajuste u destajo es un contrató de locacion, cuando la materia para fabricarla es ministrada por aquel para quien se hace la obra 

 

1,292 . Se llama locador el propietario que dá el uzo de la cosa ó el que hace la obra por una cantidad de terminada: y conductor ó locatorio el que paga el precio de uso, ó de la obra. 

 

El conductor de una cosa para su havitacion se llama inquilino; y arrendatario ó colono el conductor de un fundo rústico. 

 

1,293. Los arrendamientos de los bienes del estado, de los comunes de los pueblos, y de establecimientos públicos están sujetos á los reglamentos particulares.

 

1,294.  Se pueden alquilar ó arrendar cualesquiera bienes muebles ó raices. 

 

1,295. Se puede celebrar el contrato de locación ó por escrito ó verbalmente. 

 

1,296. Si el celebrado verbalmente no ha recibido alguna ejecución, y una de los partes lo niega, la prueba por testigos no puede ser admitida, por pequeño que sea el precio, y aunque se alegue que se dieron arras. 

 

El juramento solamente puede ser ecsijido al que ciega el contrato.

 

1,297. Cuando hubiere contestación sobre el precio de la locacion berval cuya ejecución ha comensado y que no ecsistiere recibo ni otro documento el propietario ó locador debe ser creido sobre su juramento; si el locatario no prefiere pedir que se abalue por peritos: en cuyo caso los gastos del abaluo son á su cargo, si la estimación ecsede el precio que él habia declarado. 

 

1,298. El conductor tiene el derecho de sub-arrendar. y aun de ceder su arrendamiento á otro, si no le ha sido prohivida esta facultad.

 

Ella puede ser prohivida en todo ó en parte.

 

La clausula sobre esta prohibición es siempre rigorosa. 

 

1,299. Los arrendamientos de bienes raices pertenecientes á menores, interdictos, ó mugeres casadas no pueden celebrarse por mas de nueve años, si acabado este periodo se celebrare nuevo arrendamiento aunque sea por otros nueve años, el nuevo arrendatario será recindido y quedara sin efecto, luego que el menor, el interdicto ó la muger casada hayan adquirido la libertad de administrar por si mismos su bienes.  

 

1,300. El arrendador o propietario está obligado por la naturaleza del contrato, y sin que haya nesecidad de alguna estipulación particular. 

 

Primero: A entregar al conductor la cosa alquilada. 

 

Segundo: A mantener esta cosa en estado deservir en el uso ó destino para que fué alquilada. 

 

Tercero: A hacer gozar de ella pacificamente al conductor durante el tiempo del arrendamiento. 

 

1,301. El dueño esta obligado á entregar la cosa en buen estado de reparaciones de toda especie. 

 

Debe hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones que puedan ser necesarias, y que no sean á cargo del conductor. 

 

1,302. Debe también garantizar al conductor de todos los vicios ó defectos de la cosa alquilada que impiden el uso de ella, aun cuando él no los hubiere conocido al tiempo del arrendamiento.

 

Si de estos vicios ó defectos resultare alguna perdida para el conductor, el locador está obligado á indemnisarle de ella. 

 

1,303. Si en el tiempo del arrendamiento la cosa arrendada ó alquilada es destruida en su totalidad por caso fortuito, la locacion cesa de pleno derecho; pero si solo es destruida en parte el conductor puede según las circunstancias, pedir ó una rebaja del precio ó la recision del arrendamiento. En ambos casos no hay lugar a alguna indemnisacion. .

 

1,304. El arrendador no puede en el tiempo del arrendamiento cambiar la forma de la cosa arrendada o alquilada.

 

1,305. Si en el tiempo del arrendamiento la cosa alquilada ó arrendada tiene necesidad de reparaciones urgentes y que no pueden dijerirse hasta su conclucion, el conductor ó inquilino debe sufrir cualquiera incomodidad que le causen, y aunque se prive mientras que se hacen dichos reparos de una parte de la cosa arrendada.

 

Pero si estas reparaciones duraren mas de treinta dias, el precio de la locacion será disminuido á proporcion del tiempo y de la parte de la cosa locada de que fuere pribado. 

 

Si las reparaciones son de tal naturaleza que hagan inavitable hasta la parte que es nesesaria para el alogamiento del inquilino y de su familia; este podrá hacer recindir la locacion. 

 

1,306. El locador no está obligado á garantizar a! conductor de la turbación que un tercero haga por simples vias de hecho a su goze, sin pretender por otra parte algún derecho sobre la cosa locada; en este caso el conductor debe defenderse en su propio nombre y reprimir por los medios legales á los que atacan su goze personal. 

 

1,307. Si por el contrario el arrendatario ha sido turbado en su goze á virtud de una acción concerniente á la propiedad del fundo, tiene derecho á una rebaja proporcional de la renta ó alquiler, con tal que la turbación y el impedimento hayan sido denunciados al propietario. 

 

1,308. Si los que han turbado por vias de hecho el uso de la cosa arrendada pretenden tener algún derecho á ella; ó si el conductor es citado en justicia para ser desposeido de la totalidad ó de una parte de la cosa, ó para sufrir el ejercicio de alguna servidumbre, debe avisarlo al locador; y quedará libre del pleito nombrando al propietario, por el cual posé el uso de la cosa. 

 

1,309. El conductor tiene dos obligaciones principales. 

 

Primera: Usar de la cosa como buen padre de familia, y según el destino que le ha sido dado por la locacion; ó en defecto de convención espresa, según el destino que se presume de las circunstancias. 

 

Segundo: Pagar el precio de la locacion en los plasos convenidos. 

 

1,310. Si el conductor emplea la cosa locada en otro uso distinto de aquel para que le habia sido destinada, ó del que pueda resultar un daño para el locador, este puede según las circunstancias hacer recindir la locacion. 

 

1,311. Si se ha hecho una descripción del estado de las cosas entre el locador y conductor, este debe volverlas tales como las ha recivido, según dicha descripcion; escepto lo que ha perecido ó se ha deteriorado por vejes o por una fuerza mayor.

 

1,312. Si no se ha hecho la descripción de que habla el artículo anterior se presume que el conductor ha recibido los bienes en buen estado, y debe bolverlos en el mismo, sin perjuicio de la prueba contraria.

 

1,313. El conductor es responsable de las degradaciones ó pérdidas que sufra la cosa durante su goze a menos que pruebe que ellas han sobrevenido sin su culpa.

 

1,314. Es también responsable del insendio, a menos 

 

Que ha venido de un caso fortuito ó fuerza mayor, ó del vicio de la construcion.

 

O que el fuego se ha comunicado de una casa vecina.

 

1,315. Si hay muchos conductores, todos son solidariamente responsables del insendio. 

 

A menos que prueben que el insendio ha comensado en la habitación de uno de ellos, en cuyo caso este solo será obligado.

 

O que algunos prueben que el insendio  no ha podido comensar en su casa, en cuyo caso estos no son obligados.

 

1,316. El conductor está obligado á las degradaciones y pérdidas que provienen del hecho de sus domésticos ó de sus sub-arrendatarios.

 

1,317. La locación celebrada de palabra ó por escrito cesa de pleno derecho por la espiración del tiempo fijado.

 

1,318. Si concluido el termino, el conductor permanece y es dejado en posecion, se presume que se hace una nueba locacion sin designación de tiempo.

 

1, 319. En el caso del artículo precedente la fianza dada para el arrendamiento no se estiende á las obligaciones que resulten de la prolongación. 

 

1,320. Ei contrato de locación se recinde por la perdida de la cosa locada, y por la falta respectiva del locador ó del conductor de cumplir sus empeños. 

 

1,321. El contrato de locacion no se recinde por la muerte del locador ni por la del conductor. 

 

1,322. Si el locador vende la cosa arrendada ántes que se cumpla el tiempo estipulado para el arrendamiento el comprador de ella no puede espulsar al arrendatario que ha celebrado el arrendamiento con escritura pública, á menos que el arrendador se haya reserbado este derecho por el contrato

 

1,323. Los muebles que amueblan la casa del inquilino están tácitamente hipotecados al pago de los alquileres. 

 

1,324. El inquilino que no prové la casa de los muebles necesarios, puede ser espulsado, á menos que dé fianzas, suficientes para caucionar el alquiler. 

 

1.325. El subarrendatario no está obligado hácia el propietario sino por el alquiler que esté debiendo del subarrendamiento.

 

1,326. El propietario de la casa no puede recindir la locacion ni espulsar al inquilino antes del término convenido en el contrato sin causa legal, aunque declare que tiene necesidad de ocupar por si mismo la casa á menos que haya habido estipulación contraria. 

 

1,327. La locacion celebrada sin tiempo determinado de una casa, tienda, ó cuarto se presume hecha por un año cuando se ha estipulado un tanto por año por el alquiler. 

 

Por un mes, cuando se ha estipulado un tanto por mes. 

 

Por un dia, cuando se ha estipulado un tanto por dia. 

 

1,328. El inquilino está obligado á hacer en la casa que habita, si no hay cláusula contraria, las reparaciones de las cerraduras y llaves de las puertas, y de las vidrieras á no ser que sean quebradas por el granizo ú otros accidentes estraordinarios ó de tuerza mayor

 

1,329. El que cultive una heredad bajo la condicion de partir los frutos con el dueño no puede subarrendar ni ceder si estas facultades no le fueron espresamente concedidas por el contrato. 

 

1,330. En caso de contravención, el propietario tiene derecho de recindir la locacion, y el arrendatario es condenado á los daños é intereses que resultan de la inejecucion del contrato. 

 

1,331. Si en un arrendamiento se dá á la heredad una. estención menor ó mas grande que la que realmente tiene no hay lugar al aumento ó disminución de la renta, sino en los casos y según las reglas establecidas en el título de ta venta.

 

1,332. Los animales y utencilios destinados al cultivo de la heredad y sus frutos están tácitamente hipotecados al pago de la renta.

 

1,333. Si el arrendatario de una heredad rústica no la prové de los animales y utencilios necesarios para su cultivo, si no la cultiva, si la emplea en otro uso distinto de aquel para que ha sido destinada, ó en general si no cumple las clausulas del arrendamiento en daño del arrendador, este puede según las circunstancias hacer recindir el arrendamiento.

En caso de resicion provenida de culpa del arrendatario, este está obligado á los daños é intereses, que resultan de la inejecucion del contrato.

 

1,334. El arrendatario de una heredad rural esta obligado bajo la pena de los gastos, daños é intereses á advertir ál propietario dentro de un mes de las usurpaciones que se cometan en la heredad. 

 

1,335 Si el arrendamiento se ha hecho por muchos años y en el tiempo de su duración la totalidad ó la mitad de una cosecha por lo menos se ha perdido por casos fortuitos el arrendatario puede pedir una rebaja dé la renta, á menos que haya sido indemnisado de la perdida por las cosechas anteriores.

 

Si no ha sido indemnisado la rebaja no puede tener lugar sino al fin del arrendamiento, en cuyo tiempo se hace una compensación de todos los años anteriores. 

 

No obstante el juez puede dispensar provicionalmente al arrendatario de pagar una parte de la renta, en rason de la perdida sufrida. 

 

1,336 Si el arrendamiento se ha celebrado por un año solamente, y la pérdida ha sido de la totalidad de los frutos ó á lo menos de la mitad, el arrendatario será descargado  de una parte proporcional de la renta. 

 

El arrendatario no podrá pretender rebaja alguna, si la pérdida de la cosecha es menor que la mitad. 

 

1,337. El arrendatario no puede obtener rebaja, cuando !a pérdida de los frutos acaece despues que han sido separados de la tierra, á menos que el contrato de arrendamiento dé al propietario una cuota de la cosecha en especie: en cuyo caso el propietario debe sufrir su parte en la pérdida, con tal que el arrendatario no haya sido moroso en entregarle la porcion de la cosecha que le pertenece. 

 

El arrendatario tampoco puede pedir una rebaja, cuando la causa del daño ecsistia y era conocida en la época en que el arrendamiento ha sido celebrado. 

 

1,338. El arrendatario puede ser obligado á los casos fortuitos a virtud de una estipulación espresa.
 

 

1,339. Estas estipulaciones solamente se entiende de los casos casos fortuitos ordinarios, tales como la falta estraordinaria de lluvias, el granizo, las heladas, y otros accidentes que suelen esperimentarse en el lugar de la heredad, 

 

Pero no se entienden los casos fortuitos estraordinarios tales como la debastacion causada por la guerra o una inundación, á la que de ordinario no está sujeta la heredad, á no ser que el arrendatario se haya obligado para todos los casos fortuitos, previstos ó imprevistos 

 

1,340. El arrendamiento hecho sin tiempo de una heredad rural, se presume que ha sido hecho por el tiempo necesario, para que el arrendatario coseche los frutos de la heredad arrendada. 

 

Asi el arrendamiento de un  terreno cuyos frutos se recojen por entero en el curso de un año, se reputa hecho por un año. 

 

1,341. El arrendamiento de las heredades rústicas celebrado por tiempo determinado cesa de pleno derecho á la conclucion del tiempo convenido. 

 

1,342. Si á la espirácion del arrendamiento hecho para tiempo  determinado, el arrendatario permanece y es dejado en posesion por un mes se presume que se hace un nuevo arrendamiento en los mismos términos que el anterior; pero que su efecto en cuanto á la duración es reglado por el artículo mil trescientos cuarenta. 

 

1.343. El arrendatario que sale debo dejar la heredad en el mismo estado y con las mismas proviciones que tenia cuando recibió, sin perjuicio de las estipulaciones contrarias.

 

1,344. Hay tres especies principales de locacion de obras. 

 

Primera: La locacion de las personas que se empeñan para servir ó trabajar en provecho de otro. 

 

Segunda: La de los arrieros y carreteros que se encargan de trasportar efectos comerciables. 

 

Tercera: La de los empresarios de obras ó precio fijo.

 

1,345. Nadie puede empeñar su trabajo ó sus servicios, si no es para una empresa determinada, ó por el tiempo fijado en los reglamentos. 

 

1,346. El amo ó propietario son creídos afirmación. 

 

En cuanto á la cuota de los salarios ó jornales. 

 

En cuanto al pago de los salarios y jornales del año vencido, 

 

Y en cuanto á las anticipasiones hechas para el año corriente. 

 

1,347. Los arrieros y carreteros en cuanto á la guarda y conservación de las cosas que les son confiadas para su trasporte son responsables como depocitarios de dichos efectos, desde el instante en que los han recibido, del robo ó daño causado en ellos por sus dependientes ó por otros estraños.

 

Solamente no son responsables de los robos hecho con la fuerza armada ú otra mayor.

 

1,348. Los mismos son responsables de la pérdida y de las aberias de las cosas que les son confiadas, á menos que prueben que han sido perdidas o aberiadas por caso fortuito que no pudo preverse.

 

1,349. Cuando un empresario se encarga de hacer una obra por un precio fijo ó á destajo se puede pactar que el pondrá solamente su trabajo ó su industria, ó bien que el pondrá también la materia.

 

1,350. Si en el caso en que el empresario ministra la materia, la cosa perece de cualquier modo que sea aun por caso fortuito, ó por fuerza mayor, antes de ser entregada, la pérdida es para el empresario, á no ser que el dueño haya sido moroso en recibir la cosa.

 

1,351. En el caso en que el empresario ministra solamente su trabajo ó su industria si la cosa perece, el empresario, solo es obligado por su culpa. 

 

1,352. Si en el caso del artículo antecedente la cosa perece, aunque sin culpa de parte del empresario, antes que la obra haya sido recibida y sin que el dueño haya sido moroso en recibirla, el empresario no puede reclamar el precio, á menos que la cosa haya perecido por el vicio de la materia. 

 

1,353. Si se trata de una obra compuesta de muchas piezas, ó de cierta medida, la entrega puede hacerse por partes; y ella se reputa hecha en cuanto á las partes pagadas; si el dueño paga en proporcion de la obra hecha. 

 

1,354. Si el edificio construido á destajo perese en todo ó en parte por el vicio de su construcion, ó por el defecto del suelo, el arquitecto y el empresario son responsables por diez años de la pérdida. 

 

1,355. Cuando un arquitecto ó un empresario le han encargado de la construcion de un edificio á destajo, y conforme el plazo convenido con el propietario del suelo, ellos no pueden pedir aumento de el precio, ni bajo el pretesto del aumento de valor de los materiales ó del trabajo, ni bajo el de mudanzas ó aumentos hechos sobre este plan, á menos que dichas mudanzas ó aumentos y su respectivo precio hayan sido convenidos con el propietario y autorizados por una escritura pública ó pribada.

 

1,356 El dueño puede recindir por su sola voluntad el contrato de una obra por destajo, aunque dicha obra haya sido comensada, indemnisando al empresario de todos su gasto de todos sus trabajos y de todo lo que el hubiera podido ganar en esta empresa 

 

1,357. El contrato de locacion de obras se disuelve por la muerte de el fabricante, arquitecto ó empresario. 

 

1,358. Pero el propietario está obligado á pagar en proporcion del precio convenido á sus herederos, el valor de las obras hechas y el de los materiales preparados, pero solamente cuando estos materiales o trabajos pueden serle útiles.

 

1,359. El empresario responde de los hechos de las personas que el emplea en la obra,

 

1,360. Los albañiles, carpinteros y otros artesanos, empleados en la construcion de un edificio ó de otra, obra contratada á destajo, no tiene acción contra el dueño de la obra sino respecto de la cantidad que deba al empresario en el momento en que su acción es intentada. 

 

1,361. Los albañiles, carpinteros, cerrajeros y otros artesanos que hacen obras á destajo se reputan por empresarios y están sujetos á las reglas prescriptas en los doce artículos anteriores.

 

1,362. El arrendamiento de ganados es un contrato por el cual una de las partes dá á la otra un fondo de ganado para guardarlo nutrirlo y cuidarlo bajo las condiciones convenidas entre si. 

 

1,363. Por falta de convenciones particulares, este contrato se arregla por los principios siguientes. 

 

El arrendatario se aprobechará de la mitad de las crías y sufrirá la mitad de la pérdida de las cabezas que forman el fondo. 

 

1,364. El abalúo dado al ganado en el arrendamiento no trasfiere la propiedad al arrendatario; y no tiene otro objeto que fijar la pérdida á la utilidad que resultare al fin del arrendamiento 

 

1,365. El arrendatario debe poner los cuidados de un buen padre de familia en la conserbacion del ganado, 

 

1,366. El no es obligado á los casos fortuitos sino cuando los ha podido preber, y por culpa suya no ha evitado la pérdida. 

 

1,367. En caso de litis el arrendatario está obligado á probar el caso fortuito, y el arrendador la culpa que imputa al arrendatario. 

 

1,368. El arrendatario aunque sea descargado por caso fortuito, está siempre obligado a dar cuenta de las píeles de los animales muertos al propietario.

 

1,369. Si el ganado perese en su totalidad sin culpa del arrendatario, la perdida es para el propietario. 

 

Si solo ha perecido una parte la perdida debe sufrirse igualmente por los dos, según el precio del abaluo hecho al tiempo del arrendamiento. 

 

1,370. No se puede estipular.

 

Que el arrendatario sufrirá la perdida total del ganado aunque acaecida por caso fortuito y sin culpa suya. 

 

O que el mismo arrendatario sufrirá en la pérdida una parte mas grande que en la utilidad. 

 

Toda convención semejante es nula.

 

El arrendatario se aprobecha esclucivamente de las leches.

 

La lana y las crias se dividen. 

 

1,371. El arrendatario no puede disponer de algún animal del rebano aunque sea de las crias sin el consentimiento del arrendador; quien tampoco puede por si mismo disponer sin el consentimiento del arrendatario. 

 

Si no se ha fijado tiempo para la duración del arrendamiento él se reputa hecho por tres anos. 

 

1,372. El arrendador puede pedir la recision del contrato si el arrendatario no cumple sus obligaciones 

 

1,373 Al fin del arrendamiento ó al tiempo de su recision se hace un nuevo abaluo del ganado.

 

El arrendador puede separar las cabezas de cada especie, hasta que su valor sea igual al del fondo de ganado que dio en arrendamiento según la estimación que le hizo de él en aquella época; el eccedente se divide por mitad entre los dos.

 

Si no ecsiste bastante ganado para completar el precio del primer abaluo, el arrendador toma el que ecsiste y la pérdida se divide entre los dos. 

 

 

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